Suprafața închiriabilă a unui birou este suprafața pe care se calculează chiria și cheltuielile de administrare, iar ea include, pe lângă spațiul folosit exclusiv de chiriaș, o parte din holurile, recepția și grupurile sanitare comune ale clădirii. De aceea, un birou anunțat cu 500 de metri pătrați poate oferi efectiv mai puțin spațiu de lucru. Diferența este dată de cota de spații comune, un procent care variază de la o clădire la alta și care schimbă costul real pe metru pătrat folosit.
Care este diferența dintre suprafața utilă și suprafața închiriabilă?
Suprafața utilă, numită și netă, este spațiul folosit exclusiv de chiriaș, măsurat de regulă la fața interioară a pereților, iar suprafața închiriabilă este suprafața utilă la care se adaugă partea din spațiile comune alocată acelui chiriaș.
- Suprafața utilă: birourile, sălile de ședințe, bucătăria proprie și spațiile închise aflate în folosința exclusivă a chiriașului.
- Spațiile comune de etaj: holurile de lifturi, coridoarele și grupurile sanitare de pe același etaj, împărțite între chiriașii etajului.
- Spațiile comune ale clădirii: recepția de la parter, holurile de intrare, uneori camerele tehnice, împărțite între toți chiriașii.
Golurile pentru lifturi, scările de evacuare și puțurile tehnice sunt tratate diferit, în funcție de metoda de măsurare folosită de proprietar. De aici apar diferențele mari dintre clădiri aparent asemănătoare.
Ce este cota de spații comune?
Cota de spații comune este procentul cu care se majorează suprafața utilă pentru a obține suprafața închiriabilă. În clădirile de birouri, acest procent se situează frecvent între 8% și 20%, în funcție de forma clădirii, de mărimea recepției și de câți chiriași împart același etaj.
Un chiriaș care ocupă un etaj întreg are adesea o cotă mai mică decât unul care împarte etajul cu alții, deoarece coridoarele pot deveni parte din spațiul lui exclusiv.
Cum se calculează chiria totală pe baza suprafeței închiriabile?
Chiria lunară se calculează înmulțind suprafața închiriabilă cu chiria pe metru pătrat, iar la rezultat se adaugă cheltuielile de administrare (taxa de servicii), calculate de regulă tot pe suprafața închiriabilă. Exemplul de mai jos compară două oferte, cu valori ilustrative.
| Element | Clădirea A | Clădirea B |
|---|---|---|
| Suprafață utilă | 400 m² | 400 m² |
| Cota de spații comune | 10% | 18% |
| Suprafață închiriabilă | 440 m² | 472 m² |
| Chirie anunțată | 15 €/m² | 14 €/m² |
| Taxă de servicii | 4 €/m² | 4 €/m² |
| Cost lunar total | 8.360 € | 8.496 € |
| Cost pe m² util | 20,90 € | 21,24 € |
Clădirea B pare mai ieftină după chiria anunțată, dar costă mai mult pe metru pătrat folosit efectiv. Comparația corectă se face întotdeauna pe costul total raportat la suprafața utilă.
Ce înseamnă eficiența unui etaj de birouri?
Eficiența unui etaj este raportul dintre suprafața utilă și suprafața închiriabilă și arată cât din spațiul plătit poate fi amenajat pentru lucru. Un etaj cu formă regulată, cu nucleul de lifturi și scări poziționat central, oferă de obicei o eficiență mai bună decât unul alungit sau cu multe colțuri.
Pe lângă procent, contează adâncimea etajului, adică distanța de la fațadă la nucleu. La adâncimi mari, zona centrală primește puțină lumină naturală și se potrivește doar pentru depozitare, arhive sau săli de ședințe.
Ce se cere de la proprietar înainte de semnare?
Înainte de semnare se cere planul spațiului cu suprafețele măsurate, metoda de măsurare folosită și calculul cotei de spații comune, pentru a putea verifica cifrele din ofertă.
- Planul etajului, cu delimitarea spațiului exclusiv și a celui comun.
- Defalcarea suprafeței închiriabile pe componente: utilă, comună de etaj, comună de clădire.
- Lista cheltuielilor incluse în taxa de servicii și modul de regularizare anuală.
- Clauza care spune ce se întâmplă cu chiria dacă o remăsurare arată o suprafață diferită.
- Numărul de locuri de parcare alocate și costul lor separat.
Restul clauzelor importante sunt detaliate în ghidul despre ce se verifică într-un contract de închiriere a unui spațiu comercial.
Când merită o clădire cu cotă mare de spații comune?
O cotă mare de spații comune merită plătită atunci când spațiile respective sunt folosite efectiv: o recepție care preia vizitatorii, săli de conferință partajate, terase sau zone de relaxare pe care firma nu ar trebui să le amenajeze în spațiul propriu. În acest caz, o parte din suprafața utilă necesară scade. Tendințele dintre tipurile de spații comerciale sunt discutate și în analiza despre evoluția pieței de birouri și depozite. Pentru echipele mici sau pentru nevoi temporare, un container amenajat ca birou elimină complet problema spațiilor comune, cu alte compromisuri de confort. La contractele pe termen lung, verificarea măsurătorilor de către un specialist independent este o cheltuială mică față de diferențele posibile.
