Uzufructul este dreptul de a folosi un bun care aparține altuia și de a-i culege fructele, de exemplu de a locui în casă sau de a încasa chiria, fără a deveni proprietarul lui. Părinții care dăruiesc o locuință copiilor îl rezervă adesea pentru ei, ca să poată rămâne în casă cât trăiesc. Mecanismul este util, dar are limite și capcane pe care oamenii le descoperă prea târziu, motiv pentru care greșelile frecvente merită cunoscute dinainte.
Ce înseamnă uzufruct și nuda proprietate
Când o casă este dăruită cu rezervarea uzufructului, dreptul de proprietate se împarte în două. Copilul devine nud proprietar, adică stăpânul bunului, dar fără dreptul de a-l folosi cât timp durează uzufructul. Părinții rămân uzufructuari: pot locui în casă, pot închiria camere, pot încasa chiria. La încetarea uzufructului, de regulă la decesul uzufructuarului, folosința se reunește cu proprietatea, iar copilul devine proprietar deplin. Mai multe detalii despre cum funcționează acest tip de donație, cu avantaje și limite, găsești în materialul despre donația cu rezervarea uzufructului.
Greșeala 1: crezi că uzufructul îți dă aceleași drepturi ca proprietatea
Uzufructuarul poate folosi bunul, dar nu poate dispune de el. Nu poate vinde casa, nu o poate ipoteca fără acordul nudului proprietar și nu poate schimba destinația ei în mod esențial. Dacă vrei să vinzi, ai nevoie de acordul copilului. Mulți părinți se așteaptă să rămână, în practică, stăpâni deplini, iar apoi se miră de restricțiile care apar. Înainte de a semna, citește bine ce drepturi ai exact și ce limitări implică.
Greșeala 2: nu clarifici cine plătește cheltuielile
Regula generală este că uzufructuarul suportă cheltuielile obișnuite de întreținere și impozitele pe bunul aflat în folosința lui, iar reparațiile mari cad, de regulă, în sarcina nudului proprietar. Distincția nu este mereu clară în viața reală: acoperișul care trebuie refăcut, centrala care se strică, instalația veche. Dacă nu stabilești de la început cine ce plătește, apar certuri. Poți include în act clauze care detaliază împărțirea cheltuielilor, ca să nu depinzi de interpretări.
Greșeala 3: uiți să înscrii uzufructul în cartea funciară
Pentru ca dreptul tău să fie opozabil terților, adică să poată fi invocat împotriva unui eventual cumpărător sau creditor, el trebuie înscris în cartea funciară. Actul notarial este doar primul pas. Dacă înscrierea nu se face sau se face greșit, drepturile tale pot fi puse sub semnul întrebării. Verifică după semnare că extrasul de carte funciară reflectă exact ce ai stabilit.
Greșeala 4: nu prevezi ce se întâmplă dacă nu mai poți locui acolo
Uzufructul nu se pierde automat dacă te muți la un spital sau într-un cămin pe o perioadă, dar rămâne întrebarea ce se întâmplă pe termen lung. Poți încheia un acord cu copilul privind închirierea casei, caz în care chiria revine, în principiu, uzufructuarului. Dacă nu discuți aceste scenarii, decizia ajunge la tensiuni sau chiar în instanță. Gândește-te dinainte la variantele posibile și scrie-le.
Greșeala 5: nu iei în calcul schimbările din viața copilului
Nuda proprietate a copilului poate fi afectată de divorț, de datorii sau de moartea lui înaintea ta. În acest din urmă caz, nuda proprietate trece la moștenitorii copilului, iar tu rămâi uzufructuar, dar relația cu noii proprietari poate fi diferită. De asemenea, creditorii copilului pot urmări nuda proprietate, ceea ce poate crea incertitudine. De aceea, gândește-te la un scenariu de rezervă și, dacă e cazul, la clauze care limitează înstrăinarea.
Greșeala 6: confunzi uzufructul cu dreptul de abitație
Dreptul de abitație este dreptul de a locui într-o casă, dar mai limitat decât uzufructul: nu include, în general, dreptul de a închiria sau de a culege fructele, ci doar de a locui împreună cu familia. Uzufructul este mai larg. Alegerea între ele depinde de ce urmărești, iar un notar poate explica diferența în raport cu situația ta.
Verificări înainte de semnare
- durata uzufructului: pe viață sau pe un termen;
- cine plătește impozitele, utilitățile și reparațiile;
- dacă uzufructuarul poate închiria bunul și cui revin veniturile;
- ce se întâmplă dacă bunul se degradează sau trebuie vândut;
- dacă actul prevede restricții, cum ar fi interdicția de înstrăinare;
- dacă există mai mulți uzufructuari, de pildă ambii părinți, și ce se întâmplă la decesul unuia.
Un exemplu pentru a lega lucrurile
O pereche de pensionari dăruiește apartamentul fiicei, rezervându-și uzufructul pe viață. Ei locuiesc în continuare acolo, plătesc utilitățile și impozitul, iar fiica, nuda proprietară, nu se amestecă în viața lor. Dacă apar reparații mari, ei au discutat dinainte cum le împart. La decesul ultimului dintre ei, uzufructul se stinge, iar fiica devine proprietar deplin, fără alte formalități decât radierea dreptului din cartea funciară. Totul funcționează pentru că aspectele practice au fost scrise, nu doar subînțelese.
Ce se întâmplă când uzufructul încetează
De obicei, uzufructul se stinge la decesul uzufructuarului sau la împlinirea termenului stabilit. Încetarea nu înseamnă că proprietatea se mută singură în cartea funciară: nudul proprietar trebuie, în general, să ceară radierea uzufructului pe baza actului de deces. Până atunci, în registre rămâne trecut dreptul vechi. Pentru a nu complica lucrurile, copilul ar trebui să păstreze toate documentele și să facă formalitățile la scurt timp.
Pași de urmat
Dacă te gândești la o astfel de donație, începe cu o discuție în familie, apoi cu notarul, pentru a stabili clauzele. Pentru alte acte din aceeași categorie, poți consulta rubrica donații și testamente. Iar o privire generală asupra altor acte notariale găsești pe NotarNews. În cazurile cu miză mare sau cu relații tensionate, un avocat poate fi un sprijin util alături de notar.
